Расчет экономических показателей эффективности проекта

После того как сформирован проект посчитаны доходы и расходы необходимо проверить его на технико-экономические показатели: срок окупаемости, простая норма рентабельности, чистая текущая стоимость, индекс рентабельности и внутренняя норма доходности.

Для расчета этих показателей нам необходимо рассчитать ставку дисконта. Расчет будет производится методом кумулятивного построения.

По методу кумулятивного построения величина ставки дисконтирования определяется как сумма безрисковой ставки и надбавок на риск.

Безрисковую ставку дохода принимаем на уровне ставки рефинансирования ЦБ РФ, а именно 7,75%.

Эта величина должна быть увеличена на поправку за риски.

Надбавку за риск владения объектом примем на уровне страховой премии за помещения сходного функционального назначения, то есть в размере 0,5 %.

Надбавка за низкую ликвидность для вложений в имущество обусловлена тем, что денежные средства, вложенные в имущество нельзя вернуть незамедлительно. От момента принятия решения о продаже имущества до получения денег за неё проходит некоторое время – среднее время рыночной экспозиции. За это время продавец несет потери в размере недополученного дохода от задержки денежных средств, а покупатель может получить доход от роста цен на имущество.

Расчет надбавки за низкую ликвидность проводился по формуле:

Сл (%) = Т * (Ск – Тр* abs(Тр/Ск)),

Где Т – рыночный срок экспозиции (в среднем по офисным помещениям он равен 6 месяцев);

Ск – ставка по доступному кредиту (взята на уровне Сбербанка и равняется 17%);

Тр – прогнозируемый темп роста цен (после мирового экономического кризиса цены на недвижимость не до конца восстановились и поэтому темп роста равняется примерно 0,6%).

Таблица 10.1 – Расчет поправки за низкую ликвидность

Надбавку за менеджмент рассчитаем по формуле:

Су = Сду * d /(1-d); где:

Сду = Сдб +Св +Сл – безрисковая ставка дисконтирования с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности;

d – рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента).

Рыночная скидка по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка. В работе ставка была принята 10%. Расчет приведен в таблице 10.2:

Таблица 10.2 – Расчет поправки на управление

Таким образом, расчет ставки дисконтирования приведен в таблице 10.3. Она равняется 18,6%.

Таблица 10.3 – Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения

Экономическая аналитика:

Преимущество ПИФА над банком
Паевой фонд – не банк. В банке вкладчику гарантируется определенный процент по вкладу. Всю остальную прибыль от операций банк забирает себе. В паевом фонде ситуация обратная: управляющая компания берет за свои услуги фиксированный процент, вся же оставшаяся прибыль достается пайщикам. Поэтому разме ...

Возникновение и развитие налогов
Возникновение и существование налогов обусловлено необходимостью удовлетворять коллективные (общественные) потребности граждан. Налогообложение, по сути, представляет собой процесс обобществления части индивидуальных доходов (имуществ) для обеспечения совместного существования их владельцев и после ...

Рынок государственных ценных бумаг. Современное положение
Начнем рассматривать современное положение рынка государственных ценных бумаг с 2008 года. Исходя из имеющихся последних данных о рынке государственных ценных бумаг можно сделать вывод, что август 2008 стал рекордным со времени кризиса 1998 года по масштабу падения стоимости внутренних государствен ...