Определение рыночной стоимости производится с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок объектов в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке рыночной стоимости имущества в соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, были применены:
1) Затратный,
2) Сравнительный,
3) Доходный.
Использование трёх подходов приведёт, как правило, к трём различным величинам стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученными разными подходами, окончательная оценка стоимости установится путём согласования, исходя из того, какой подход в большей, а в какой меньшей степени отразит реальную рыночную стоимость оцениваемого имущественного комплекса.
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.
В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.
Алгоритм затратного подхода:
1) оценка восстановительной стоимости здания;
2) оценка предпринимательской прибыли;
3) расчет износа;
4) определение рыночной стоимости земельного участка;
5) корректировка восстановительной стоимости на величину износа и стоимости земельного участка, которая осуществляется по следующей формуле:
,
(1)
где V – стоимость объекта недвижимости;
Vвос - восстановительная стоимость здания;
И – величина износа;
Vзем – стоимость земельного участка.
Стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составила 1568501,8 рублей.
Стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, с учетом НДС составляет: 14518752,38 рублей.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Стоимость объекта оценки сравнительным подходом составила 14543458,26 рублей.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.
Стоимость объекта оценки доходных подходом составила 13003485,08 рублей.
Согласование результатов оценки и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.
Экономическая аналитика:
Доходы и расходы бюджетов административно- территориальных единиц
Доходы бюджетов адм-тер. ед. (1) Доходы бюджетов админ-тер. ед. состоят из налогов, сборов и прочих доходов, предусмотренных законодательством, и включают: а) собственные доходы бюджетов админ-тер ед., состоящие из местных налогов и сборов, предусмотренных на каждой территории в отдельности в соотв ...
Структура доходов бюджета
В средствах бюджета в зависимости от права собственности на них законодательство выделяет собственные источники доходов и заемные средства. К собственным источникам доходов бюджетов относятся: - налоговые доходы, закрепленные за соответствующими бюджетами, бюджетами государственных внебюджетных фон ...
Недостатки электронных
денег
– отсутствие устоявшегося правового регулирования, – многие государства, в том числе и Россия ещё не определились в своем однозначном отношении к электронным деньгам; – несмотря на отличную портативность, электронные деньги нуждаются в специальных инструментах хранения и обращения; – как и в случае ...