Оценка рыночной стоимости склада

Определение рыночной стоимости производится с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок объектов в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При оценке рыночной стоимости имущества в соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, были применены:

1) Затратный,

2) Сравнительный,

3) Доходный.

Использование трёх подходов приведёт, как правило, к трём различным величинам стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученными разными подходами, окончательная оценка стоимости установится путём согласования, исходя из того, какой подход в большей, а в какой меньшей степени отразит реальную рыночную стоимость оцениваемого имущественного комплекса.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Алгоритм затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости здания;

2) оценка предпринимательской прибыли;

3) расчет износа;

4) определение рыночной стоимости земельного участка;

5) корректировка восстановительной стоимости на величину износа и стоимости земельного участка, которая осуществляется по следующей формуле:

,

(1)

где V – стоимость объекта недвижимости;

Vвос - восстановительная стоимость здания;

И – величина износа;

Vзем – стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составила 1568501,8 рублей.

Стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, с учетом НДС составляет: 14518752,38 рублей.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Стоимость объекта оценки сравнительным подходом составила 14543458,26 рублей.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

Стоимость объекта оценки доходных подходом составила 13003485,08 рублей.

Согласование результатов оценки и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

Экономическая аналитика:

Транспортная отрасль РФ: структура, особенности, значение
Транспортная система - отрасль экономики, в состав которой входят транспортная сеть всех видов транспорта, подвижные транспортные средства, трудовые ресурсы транспорта и система управления всеми видами транспорта на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Транспорт - одна из важнейших со ...

Инвестиции в природу
Любой финансовый кризис заставляет инвесторов в спешном порядке перетряхивать портфели активов, избавляясь от превратившихся в мусор ценных бумаг. И как только эта задача выполнена, а дно финансового спада пройдено, встает вопрос: чем заполнить образовавшуюся пустоту? Судя по действиям зарубежных п ...

Анализ налоговой нагрузки на предприятии
Налоговая нагрузка – это одно из понятий, применяемых для оценки влияния налоговых платежей на финансовое состояние предприятия. Величина налоговой нагрузки зависит от множества факторов – от вида деятельности и формы ее осуществления, налогового режима, организационно – правовой формы предприятия ...